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楼市下行通道并未打开 潜在供应仍然不少

新闻来源:余杭新闻网-余杭晨报 | 发布时间:2018/1/12 22:42:31 | 我要举报 点击率:9

  回望2017  展望2018

  楼市下行通道并未打开 潜在供应仍然不少

  2017年的楼市在此起彼伏的热闹喧嚣中走过来了,回望这一年的时候,不能避开的是杭州出台的几大重要政策,其中一些还将给楼市带来深远的影响。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,这句今年最响亮的楼市口号,表达了政府对房产调控的决心。在这样的背景下,以“租购同权”为代表,调控思路从原先一味的“堵”,开始转向于“疏”。

  记者 周天意

  虽然很多购房者的感受是,2017年房价“蹭蹭的”往上涨,并没有感受到回落,但事实上,相关部门为抑制房价上涨而施行了各种限制性措施。去年12月18日,国家统计局公布了2017年11月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,杭州房价连续两个月同比下降。

  限购限贷是2017年3月份出的调控政策。3月2日,富阳、大江东被纳入限购范围,本市户籍居民家庭限购两套,非本地户籍居民缴纳社保要求进一步提高。随后,调控在3月28日再次升级,本市户籍成年单身(含离异)人士限购一套。“认房又认贷”全面实行,名下有房或有贷款记录的,均执行二套房信贷政策,首付款比例不低于60%。

  这一系列新政确实在一定程度上抑制了投资客的炒房行为。在限购升级后的短时间内,出现了一段时间的观望情况,同时二手房市场也出现了一些解约现象。

  值得一提的是,这个时候法院拍卖房进入了不少购房者的视野,由于不限购,这也成了不少人“曲线入杭”的途径。尽管这期间屡屡出现悔拍的情况,但总体上来说,房价和地价从几则高价法拍房开始,开启了狂热的序幕,溢价率屡创新高。

  而限价限签,则将楼市带入了另一种从未有过的境地——开发商不能随意涨价,否则拿不出预售证,过不了网签;而开发商在现金流充足的底气支撑下,则采取了“小量慢走”的形式推盘,以应对审批价格低于市场价格的情况,希望能够等到限购松绑。

  从数据上来看,杭州房价这一年的涨幅并不算夸张,不过限价限签也带来了一定的影响:新房的房价被稳住了,二手房却不受限价困扰,到处都出现一手、二手房价格倒挂的现象。同时,也在一定程度上导致了杭州主城区新房显性库存量的告急,一度紧张到去化周期只需3~4个月。

  市场上恐慌抢房心理一直比较严重,因此在市场消化掉限购升级的利空后,杭州楼市很快又恢复了热度。当然,事实上根据之前出让地块的情况来看,杭州主城区隐性库存达1000万方,体量并不算少。

  “租购并举”时代到来 杭州成为住房租赁试点城市

  时间进入下半年。2017年7月中旬,国家九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下文简称《通知》),要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,首批开展住房租赁试点的12个城市,杭州位列其中。

  与此同时,新华社发文,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

  “租购并举”“租购同权”的到来,意味着对房地产的调控思路出现了重大转变。这与限购限贷、限价限签是完全不同的两种思路。鼓励租赁市场发展,令“居者有其屋”,让刚需客群由买房需求转为租房来解决住房问题,体现出一种疏导的思路。

  从《通知》的内容来看,发展住房租赁市场主要体现在三方面。一、搭建政府住房租赁交易平台,建立住房租赁管理和服务体制;二、培育支持专业化、规模化的租赁运营企业,支持相关国有企业转型为住房租赁企业;三、政府拿出部分新建商品房项目、存量房等投入到住房租赁市场。

  “租售并举”相关政策出台后,杭州的反应速度很快。

  2017年8月9日,杭州市住保房管局和阿里巴巴、蚂蚁金服达成战略合作,杭州将借助阿里的技术和资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”,把公租房、商租房、开发企业自持房源、中介房源、个人出租房源全部纳入平台管理。淘宝和闲鱼今后或将成为杭州租房的重要平台。

  2017年8月30日,《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》正式发布,从增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面提出了19条措施,来提升租房客的幸福指数,其中探索留用地建设租赁住房成为独特的亮点。

  专业化、规模化的租赁运营企业,杭州也已经出现了不少。租购并举时代的到来,把长租公寓推到了风口上。随着万科、龙湖、旭辉、群岛等房企背景的公司大张旗鼓地布局长租公寓市场,以及在国家号召下一些国企也极有可能加入战团,杭州长租公寓告别了前几年互联网创业时代的小打小闹,规模进入加速度阶段。

  2018余杭“一字头”房源难觅

  上周,是2018年开年的第一周。就余杭来说,在这里寻找价格“1”字头的房源,是大家一种习以为常的心态,这里也是工薪族置业机会最多的地方。然而,随着去年市场的热度井喷,再加之市场对于装修交付的全面展开和执行,使得全装修的价格拉升了房源的单价与总价。

  上周,余杭区5盘申领出了预售证,除了绿城·桃源小镇的高层房源,备案的毛坯单价在1.6万元/平方米左右外,其余4盘装修成品交付的单价基本都站上了2万元/平方米的台阶。

  良渚是杭州万科的一处根据地,持续深耕至今,也一直有着不断的供应。即将开盘的万科·未来城三期梦溪里、万科劝学里,都位居良渚板块,随着地铁2号线全线通车,良渚到主城、萧山的交通便捷程度提升很大。

  未来城三期是“排屋+高层”的高低配布局,劝学里以“公园+商业+洋房+酒店式公寓”的MINI TOWN模式呈现。同时,还有一个纯新盘金辉·贤林信步值得关注,是新晋房企金辉在杭州开发的首个作品。

  在近日克而瑞数据公布的一份榜单中也可以看到,2017年余杭区的楼盘成交均价大部分都在2万元/平方米以上,“1字头”的价格主要集中在临平、崇贤、闲林、星桥等“洼地”,随着2018年装修交付的楼盘越来越多,价格“1”字打头的楼盘也只能是越来越少。

  本周迎新年首场“涉宅”土拍

  本周迎来了2018新年的“涉宅第一拍”,虽然推出地块都在杭州主城区,不涉及余杭,但这“第一拍”却被视为新年的楼市风向标。

  1月8日,主城区集中出让5宗地块,包括2宗宅地、1宗商住地和2宗商业地,其中涉宅地块分别位于拱墅区湖墅单元、上塘单元和之江新城。湖墅商住地最终被融信竞得,总价10.2亿元,楼面价31551元/㎡,溢价率24.4%;上塘宅地地块被大家拿下,楼面价36556元/㎡,溢价率70%,自持比例5%;之江地块则被祥生成功补仓,成交总价269802万元,楼面价19608元/㎡,自持比例高达50%。

  最后,这5宗地块总建筑面积达38.3万方,总起价50.9亿元,最终成交总金额达76.1亿元。

  对于新年的涉宅第一拍,市场上众说风云。有说杭州地价“暴跌”,有说地价降了,2018年房价也要降了。但杭州资深房产人士裘维维指出,本周土拍的价格有涨有跌,与地块本身的素质有很
大关系。比如湖墅地块就有地块小、处在老小区包围中等特点,因此地价相对较低是市场选择的正常现象,并不能单纯解读为“地价下跌”。以目前情况来看,2018年市场下行的通道并未打开。


     作者:     编辑: 顾伟栋

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